Spóldzielnia Mieszkaniowa "Przy Metrze"

grasshopper

Jak już podnosimy sprawy różne to chciałbym zwrócić uwagę naszych nowych władz na opłaty za wykupione miejsca garażowe na Lanciego.
Obecnie opłaty kształtują się powyżej 100 zł miesięcznie.
W cenie mamy:
-brak remontów (odpadający tynk),
-brak regularnego sprzątania (do 2 razy w roku),
-stary system bram (np nie zamykają się automatycznie za wyjeżdżającym samochodem).

Odnoszę nieodparte wrażenie, że stary Zarząd łatał takimi stawkami budżetowe dziury.

Adamus

moim zdaniem nie za dużo kolega wymaga??Miejsce postojowe jest prywatna własnością każdego, kto go wykupił.Za użytkowanie płaci się czynsz a w ramach tego czynszu jest sprzątanie,oświetlenie i tzw dozorowanie/czyli czuwanie.Czy właściciel miejsca postojowego zada pomalowania mu mieszkania???Bo to jest jego własność indywidualna.SM wykonywać powinna tylko prace w częściach wspólnych.Klatki, domofony, dachu alejki itp.Naprawy stanowiące własność indywidualną pokrywa powinien właściciel/użytkownik.Podobnie ma się sprawa balkonów.A co ma z tego czlonek nie mający balkonu?? placi za remont sąsiada???

aran

Adamus - balkon jest częścią elewacji budynku, nie znam kogoś kto remontowałby ścianę zewnętrzną budynku np na poziomie 5 piętra. ten przykład jest nie najlepszy. Nawet mec Karpacz popisywał się wyrokami sądu, że balkon należy do obowiązkowej naprawy wykonywanej przez zarządcę. Można posprzeczać się o bieżące naprawy loggi, ale jak pęka ściana czy strop to nie do końca jest oczywiste, że taki remont należy do mieszkańca. Czasami jest wymagana specjalistyczna opinia. A garaż to nie wiem czy kupił człowiek jako element budynku czy miejsce postojowe, bo wtedy ono nie ma ścian tylko powierzchnię poziomą, reszta należy w częściach do mieszkańców.

grasshopper

Adamus

grasshopper

Spółdzielnia powinna remontować tylko elementy stanowiące własność wspólną, śmietniki, domofony, dachy ściany bloków czy uzbrojenie terenu w całym tego słowa znaczenia.Wybacz ale balkon stanowi integralna cześć mieszkania, podobnie jak piwnica.Remont powinien przeprowadzać właściciel na swój koszt.Podobnie jak remont mieszkania czy piwnicy.
Wyjątek może stanowić przypadek, nagły losowy.Taki remont przeprowadzają lokatorzy posiadający, zarówno mieszkanie stanowiące odrębną własność jak i posiadający tytuł lokatorskiego prawa do lokalu.
Użytkujesz płać.

grasshopper

ok rozumiem.
Wydaje mi się, że jest to kwestia do przemyślenia również dla SM Przy Metrze jak traktować garaże w budynkach.

Jeżeli jest tak jak mówisz to obecnie obowiązujące opłaty są co najmniej bardzo kiepskim żartem byłego Prezesa.

Jak wynikało z postów NEO jest blisko nowych władz. Czy orientujesz się może co dokładnie wchodzi w opłaty za miejsca postojowe ? (ile % stanowią np koszty związane z energią elektryczną itp.)

NEO

Odnośnie balkonów, to śpieszę wyjaśnić, ze jest to część wspólna budynku. Ma status podobny do komórki lokatorskiej (wielu nie wie, że komórki są przypisaną 1 właścicielowi częścią wspólną, przynależną do lokalu). Tylko w przypadku, gdy za balkon, taras, loggię płaci się oddzielnie i jest w umowie wymieniona jako odrębna własność, jest własnoscią.
Tak więc naprawa balkonu ma charakter naprawy elewacji.

Odnośnie opłat za garaże, to tak jak za mieszkania, trzeba płacić za koszty utrzymania tej nieruchomości (sprzątanie, remont, ogrzewanie, oświetlenie itd), koszty obsługi (czyli spółdzielni), koszty np podatków od nieruchomości lub użytkowania wieczystego (jeśli jest to spółdzielcze prawo do lokalu). Zwykle opłata taka oscyluje wokół 100 zł. Tak więc nawet jeśli do tej pory standard obsługi garażu nie był zadawalający, to i tak płacić trzeba. Ale wymagać, żeby za te pieniądze coś było poza klepiskiem dla samochodu.

Adamus

aran napisał

"balkon jest częścią elewacji budynku, nie znam kogoś kto remontowałby ścianę zewnętrzną budynku np na poziomie 5 piętra. ten przykład jest nie najlepszy""

Ja tez nie znam takiego przypadku by ktoś użytkował elewacje zewnętrzną budynku dla potrzeb własnych. Powinna dominować zasada użytkujesz to płać. Co innego zabezpieczanie przed zawaleniem balkonu,ale naprawy bieżące powinny obciążać jego użytkownika.

W zbiorowości jest tak,ze jeden płaci za drugiego, po częściach równych.A dlaczego ma płacić za remont balkonu ten co nie ma balkonu???
Za windy płacą tylko ci co je użytkują i to jest prawidłowość.
Jeżeli naprawy balkonów obciążają SM to niech ich właściciele płaca wyższy fundusz remontowy. Czas doprowadzić DO NORMALNOŚCI.

raport24

NEO:
Garaże nie są ogrzewane,jeżeli nawet byłyby to ogrzewanie rozlicza się w/g wskazań liczników. Oświetlenie też powinno być za konkretne zużycie prądu w/g stanu licznika podzielone proporcjonalnie na współwłaścicieli garażu. Od remontu to jest fundusz remontowy, który powinien być wyodrębniony. Tak naprawdę to opłata za garaż jest opłatą za sprzątanie plus koszty administracji co przy opłacie 100 zł od stanowsika jest sporą sumą za koszty administracji.
Oczekiwałbym urealnienia kosztów czynszu za stanowiska w garażach i rzetelnego rozpisania za co tak naprawdę płacimy.

grasshopper

Zgadzam się z tym co napisał raport24 - urealnienie kosztów czynszu za miejsca postojowe z rozpiską jakie pozycje składają się na ostateczną opłatę.

Po ostatnich podwyżkach opłat za miejsca postojowe, mam wrażenie, że były one ustalane dość arbitralnie. Stara administracja nawet nie próbowała tłumaczyć czemu opłata drastycznie wzrosła.

Adamus, rozumiem o co Ci chodzi ale wydaje mi się, że w praktyce może być to bardzo trudne do zrealizowania. Wyobrażasz sobie jak np wyglądałaby sytuacja remontu garażu w Galerii Ursynów ? Po pierwsze trzeba byłoby uzyskać zgodę wszystkich właścicieli miejsc..... Zawsze też mogłoby dojść do tego. że połowa mieszkańców zgodzi się remontować i wyłoży $ a pozostali stwierdzą, że im odpowiada wygląd ich miejsc. I co teraz zrobić, omijać ich miejsca przy remoncie ? Wink

Adamus

grasshoppe

Ależ nikt nikogo nie będzie się pytał/Administracja wie kto jest właścicielem miejsca postojowego a kto je wynajmuje od SM. Oczywiście ,ze koszty powinny wynikać z rachunku ekonomicznego??A nie jak prawdopodobnie byty naliczane z przysłowiowej lampy.

atena

groshopper
interesujące materiały dotyczące stawek kalkulacyjnych dla czynszów za miejsca postojowe zlokalizowane w garażach budynków Lanciego w zależności od miejsca zamieszkania znajdziesz na stronie Pana Marka Wojtalewicza w informacji z dnia 12.08.2012r dotyczącej posiedzenia RN w dniu 14.08.2012. W wytłuszczonym punkcie 2 znajduje się link oznaczony niebieskim kolorem, który po otwarciu ukazuje skany kalkulacji i projekty uchwał byłego zarządu spółdzielni, dotyczące podwyżek czynszów dla miejsc postojowych Osiedli Migdałowa I, Migdałowa III i bud Lanciego 10G.
Ja zrobiłam sobie zestawienie i proste przeliczenia z których wynika że:
sprzątanie garaży najdroższe jest w budynkach oś Migdałowa II - 171 zł/mc, Lanciego 10G - 123 zł/mc, Migdałowa I - 95,53 zł/mc
energia elektryczna najdroższa jest w bud. Lanciego 10G - 370 zł/mc, Migdałowa II - 134,43 zł/mc, Migdałowa I - 81,16 zł/mc
konserwacja budowlana, sanitarna, elektryczna najdroższa jest na Lanciego 10G - 55,47 zł/mc ( nowy budynek), Migdałowa II - 46,68 zł/mc
najtaniej na Migdałowej I - 30 zł/mc
konserwacja p/poż na Lanciego 10G ( nowy budynek) wynosi - 102 zł/mc, w Osiedlu Migdałowa I - 53 zł/mc, na Migdałowej II - brak kosztów
monitoring p/poż - Migdałowa I - 30 zł/mc, Lanciego 10G - 64 zł/mc,
Migdałowa II - brak kosztów.
wywóz śmieci z garażu - okazuje się najdroższy w Oś Migdałowa II -ponad 54 zł/mc, Migdałowa I - 20.44 zł/mc, Lanciego 10G - 11 zł/mc
dzierżawa terenu od Gminy - dla Migdałowej I - 314 zł/mc
narzut na koszty zarządu spółdzielni baaardzo zróżnicowany wynosi dla: Oś Migdałowa I - 96% kosztów utrzymania garażu
Migdałowa II - 78 % kosztów utrzymania garażu
Lanciego 10G - 38% kosztów utrzymania garażu
Fundusz remontowy - 120zł za miejsce postojowe dla Migdałowej I i Migdałowej III, Lanciego 10G - bez fund. remontowego.
Może ktoś podpowie mi w których miejscach tych kalkulacji zawarty jest sens i racjonalny rachunek ekonomiczny i czym miejsca postojowe w garażach różnią się od siebie w zakresie sprzątania, konserwacji, zużycia energii elektrycznej - widocznie koszty zależą od tego kto sprząta, nadzoruje i rozlicza.

atena

W uzupełnieniu poprzedniego postu
Pogrzebałam jeszcze w dostępnym na stronie internetowej spółdzielni - sprawozdaniu finansowym za 2011r - na stronie 3 w dziale pt." Zatrudnienie" znalazłam informacje, że przeciętne wynagrodzenie w spółdzielni na 1 pracownika wyniosło 3.575,26 zł brutto.
Koszty zarządu związane z nadzorem nad eksploatacją miejsc postojowych w garażach wg kalkulacji o której mowa w poprzednim poście wynoszą:
Oś. Migdałowa I - 77.277 zł - 231 mc postojowych
Oś Migdałowa II - 42.872 zł - 122 mc postojowych
Lanciego 10G - 29.506 zł - 98 mc postojowych
Belgradzka 14 - 43.382 zł - 256 mc postojowych
Razem 193.037 zł
W związku z tym przychody spółdzielni w związku z narzutem jaki zastosowała do kalkulacji czynszu za utrzymanie mc postojowych pokrywają koszty zatrudnienia 4,5 pracowników
( 3.575,26x12=43.903,12 zł. 193.037 : 43.903,12 = 4,5 etatów).
Na etatach Administratorów w spółdzielni zatrudnionych jest4osoby.

grasshopper

atena dzięki za tak szczegółowe dane Smile

Ja akurat nie mieszkam w żadnym z tych bloków ale to tylko pokazuje, że warto przyjrzeć się "metodologii" wyliczania opłat, spróbować ją ujednolicić i zrobić bardziej przejrzystą.

NEO, czy można liczyć na to, że zajmiecie się również i tą sprawą - rewizją obecnie obowiązujących opłat i zrobieniem zestawień poszczególnych pozycji składających się na ostateczną wysokość opłaty za miejsce postojowe we wszystkich garażach należących do SM Przy Metrze ?

Pozdrawiam

Adamus

wyliczenie kosztów eksploatacji garaży czy miejsc postojowych jest dziecinnie proste.Dobrze się stało ,ze w RN lub zarządzie jest pani, która, zajmuje lub zajmowała się obrotem nieruchomościami, wiec ma pełna wiedzę niezbędną do prawidłowego naliczania nie tylko kosztów eksploatacji miejsc postojowych ale przede wszystkim czynszów za lokale mieszkalne.Bo moim zdaniem one nie wynikają z rachunku ekonomicznego a są wzięte z sufitu.Taka kalkulacja kosztów jest w istocie bardzo prosta, a metoda naliczania bardzo przejrzysta i zrozumiała dla każdego.